作者:佚名 来源于:世界儿童文学网
中国的房地产市场化从1998年开始,已经持续了20多年了,全国房价也从之前的2000元/平米,涨到了10000元/平米,足足涨了5倍。一线城市房价从3000元/平米,涨到均价6-7万元/平米,涨了20多倍。而老百姓的收入虽然有所增长,但是涨幅远远不及房价的上涨,如果没有银行的杠杆支撑,以及可以透支未来几十年的收入,恐怕绝大多数人是买不起高房价。
实际上,我们国家之前大力发展房地产是有原因的:其一,让富人通过房地产渠道来消费和投资。改革开放之后,特别是中国加入了WTO,我国的对外贸易得到了大幅发展。此时,就有一大批人富裕起来,他们不消费,也不投资,把钱都存在了银行里面,这样的话国内的消费拉动不起来。
为了降低银行里面过高的储蓄率,国家就要大力发展房地产业,引导银行存款流向房地产市场,让有钱人有花钱的地方。再加上,当时我国老百姓平均住房居住面积都很低,房地产市场化之前,人均只有5-6平米,现在广大居民的住房条件都有了明显改善,已经达到39平米,超过发达国家人均33平米。
其二,房地产行业的发展,不仅带动了国内经济的高速发展,也带动了一些关联产业的腾飞,上游能够带动钢筋、铝材、水泥,自身又能够为农民工、当地居民提供大量的就业岗位,下游还能带动装修、家具、家电等行业。而这些行业兴起,又能给当地GDP带来较大幅度的增长。
其三,房地产业的兴起,开发贷的全面放松,必然会使土地拍卖价格越来越高。地方政府就可以拿着土地财政收入去给教师、公务员发工资,去投资基础建设项目、卫生事业、教育等项目上面。毫不夸张地讲,很多地方政府对房地产还是比较依赖的,因为它能给地方政府带来卖地收入和税收收入,否则地方政府就会入不敷出。
所以,在过去的20多年时间里,房地产行业便成为了中国经济的中流砥柱,每次国内经济稍有波动,都会通过加大对房地产和基建投资来进行刺激,都起到了立竿见影的效果。甚至到了2020年一季度发生疫情,我国全年GDP仍有2.3%的正增长,房地产行业做出了巨大的贡献,在去年固定资产投资中,制造业投资下降2.2%,基础设施投资增长0.9%,房地产开发投资增长7.0%。由于去年下半年房贷较松,所以房地产行业还是一枝独秀。
不过,随着国内房价的大涨,房地产领域的风险也在急剧增加。资料显示,我国房地产总市值在450万亿人民币,而日本、美国、欧洲的房地产总市值也只有60万亿美元(相当于420亿人民币)。更可怕的是,中国居民把宝都押在房地产上面了,房产占居民家庭财富的77%,另有23%是金融资产。2019年,全球最贵房价前六名,就有香港、北京、上海、深圳等。这意味着,国内热点城市房地产泡沫的系统性风险越来越大
为了遏制房价的过快增长,我国各地政府“因城施策”出台了房地产调控政策,限购、限售、限贷等都要遏制房地产的过度投机行为。中央政府更是多次强调了“房住不炒”的理念。银行也开始收紧银根,从今年开始房贷审批的时间延长了,部分房价上涨的热点城市房贷利率也上调了,特别是央行、住建部给开发商融资设置了”三道红线“。央行还规定:消费贷、经营贷不允许进入房地产领域。这些都意味着国内楼市要降杠杆、防风险,逐步回归居住属性了。
不过,在国内各级政府在调控房地产之前,业界大佬们早已经预感有此情况,李嘉诚前几年就开始抛售在内地的名下物业,并声称为赚最后一个铜板。潘石屹更是清空SOHO中国,把CBD、购物广场接边甩卖,换来几百亿资金的流动性。
最有悟性的是王健林,早在二年前就抛售了77家万达酒店,成功向轻资产业务转型。而恒大在7折出售房产之后,又把资金转向新能源汽车等高新科技行业。总之,大佬们不是将自己业务转型,就是降低房地产在集团公司中所占业务的比重,房地产业的冬天离我们不远了。
我们发现一个奇怪的景象,自2015年之后,我国居民全民加杠杆买房,生怕现在不买房,以后更加买不起,买到了房子就是赚到了钱。而房地产大佬们却并不这么看的,他们早已经知道,适度的发展房地产业是对经济有利的,但是房地产过热,杠杆加得过大,是有泡沫和风险的,与其等待泡沫破裂,不如主动转型或者减少房地产业务的比重,或者转行发展其他产业,这样才能立于不败之地。
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