首尔房价4年涨6成(首尔房价走势)

韩国房地产市场短期下降明显，已预感崩盘

韩国房地产破局已现

近期，韩国房地产市场出现了明显的下跌趋势，不少人开始担心韩国房地产市场是否会出现崩盘。然而，我们需要看到的是，韩国房地产市场的问题并非单一因素所致，而是多种因素共同作用的结果。同时，我们也需要认识到，发达国家的房地产市场走势有其内在规律，我们可以学习借鉴，但不可以此盲目预测中国房地产走势。

首先，看一下韩国房地产价格的历史相关数据

首尔：根据韩国国土交通部的数据，2020年第一季度，首尔市的公寓平均价格为5.53亿韩元（约合人民币326万元），同比上涨了1.6%。而首尔市的房价相对于收入的比例为7.3倍，是韩国最高的城市之一。

首尔日落

釜山：根据韩国国土交通部的数据，2020年第一季度，釜山市的公寓平均价格为2.25亿韩元（约合人民币133万元），同比上涨了1.9%。而釜山市的房价相对于收入的比例为6.5倍。

釜山海云台

仁川：根据韩国国土交通部的数据，2020年第一季度，仁川市的公寓平均价格为2.86亿韩元（约合人民币169万元），同比上涨了1.3%。而仁川市的房价相对于收入的比例为5.9倍。

仁川中央公园

光州：根据韩国国土交通部的数据，2020年第一季度，光州市的公寓平均价格为1.56亿韩元（约合人民币92万元），同比上涨了1.6%。而光州市的房价相对于收入的比例为4.5倍。

远眺光州

从数据上可以看出，韩国代表城市的房地产价格相对较高，而且价格上涨速度也比较快。这也是韩国房地产市场存在泡沫风险的原因之一。

再看，首尔市近5年房地产每平方米价格的走势

2018年：平均房价为6,780,000韩元（约合人民币40.2万元）/㎡

2019年：平均房价为7,300,000韩元（约合人民币43.2万元）/㎡

2020年：平均房价为7,800,000韩元（约合人民币46.1万元）/㎡

2021年：平均房价为8,300,000韩元（约合人民币49.1万元）/㎡

2022年：平均房价为8,900,000韩元（约合人民币52.6万元）/㎡

首尔市中心一景

从以上数据可以看出，近5年来，首尔市的房地产价格呈现逐年上涨的趋势。其中，2019年至2022年的上涨幅度较为明显，每年的涨幅都在5%以上。泡沫在急速扩张。

而如今，看下图：

昨日重现

谈到韩国的房地产市场，我们需要认识到，其问题并非单一因素所致。在韩国，房地产市场存在过度依赖贷款和过度开发的问题。政府曾经推出了一系列的房地产政策，但却没有解决房地产市场的根本问题（非政策缺失，而是政策失效，在经济规律面前，政策的效率变得苍白）。这些问题共同作用，导致了韩国房地产市场的泡沫即将破裂。

原因不同，但必有一“崩”？

最著名的房地产崩盘案例，日本十年大衰退

日本曾经历了一次房地产市场崩盘，其原因是1980年代初期的泡沫经济。在这一时期，日本房地产价格飙升，许多人将投资集中在房地产市场上。然而，随着经济泡沫的破裂，房地产市场价格开始下跌，许多人因此倾家荡产（这情形，似曾相识吗？）。这一事件让日本的房地产市场陷入了长达十年的衰退期。

新宿夜景

1980年代初期，日本经济蓬勃发展，房地产市场经历了一段繁荣期。由于经济增长和政府政策的刺激，房地产价格飞涨，土地价格甚至达到了历史最高点。许多人都认为房地产市场是一个可以无限扩大的市场，于是大量的投资资金涌入了这个领域，房地产市场泡沫不断膨胀。这一时期仅东京的房地产价格（并非价值）就能够把整个美国买下来！

大密度的东京

但是，到了1989年，泡沫终于破裂了。由于政府政策的调整和经济增长的放缓，房地产市场开始走下坡路。很多人开始抛售房产，导致房价急剧下跌。此时，许多银行和房地产公司已经借出了大量的资金，而他们的资产价值却在迅速下降，这就导致了许多公司和银行的破产。

日本1980年代房地产崩盘的后果是（警惕）：

失业率上升，经济增长放缓，投资者和银行遭受重大损失，许多公司和银行破产，日本经济陷入长期低迷。

以东京每平方米价格变动数据为例，1985年至1995年，东京房地产市场经历了一段繁荣期。其中，1985年至1990年，东京房地产市场的价格经历了一段快速上涨的期间，平均每平方米房价从约13万日元上涨到约40万日元，上涨了约3倍。但是，到了1990年，房地产市场开始走下坡路，价格开始下跌。到了1995年，平均每平方米房价已经下降到约20万日元，跌幅接近了一半（算下来，十年涨了7万日元，终究还是涨了），这些数据也说明了日本1980年代房地产崩盘的严重程度。

金融崩盘的典型案例，美国次贷危机

相较而言，美国的房地产市场在2008年出现了崩盘，其原因是次贷危机。

在这一时期，银行和金融机构大量发放次贷，房地产价格飙升。然而，随着次贷危机的爆发，房地产市场价格开始下跌，许多人因此面临破产和失业。这一事件对美国的经济和金融市场造成了极大的冲击。

美国次贷危机借经济全球化祸及全球

2008年的美国房地产崩盘是由多种因素共同作用导致的。其中，最主要的原因是次贷危机。在此期间，银行和金融机构向不具备还款能力的借款人发放了大量的高风险贷款（像如今某些低首付、零首付上车的人，他真的有能力补齐车票吗？），这些贷款被打包成证券并出售给投资者。随着借款人无法偿还贷款，这些证券的价值急剧下降，导致银行和金融机构出现严重的损失和流动性危机。

此外，住房泡沫也是导致房地产崩盘的重要因素之一。在此期间，由于利率持续走低，房价不断上涨，许多人开始投资房地产，房地产市场泡沫不断膨胀。但当次贷危机爆发时，房价急剧下跌，导致许多人无法偿还贷款，房地产市场陷入了严重的危机。

2008年房地产崩盘的后果是：失业率上升，经济增长放缓，投资者和金融机构遭受重大损失，许多公司和银行破产，美国经济陷入低迷期。

纽约曼哈顿、布鲁克林大桥

以纽约每平方米价格变动数据为例，2000年至2010年，纽约房地产市场经历了一段繁荣期。其中，2000年至2006年，纽约房地产市场的价格经历了一段快速上涨的期间，平均每平方米房价从约3,500美元上涨到约13,000美元，上涨了约3.7倍。

但是，到了2007年，房地产市场开始走下坡路，价格开始下跌。到了2010年，平均每平方米房价已经下降到约7,500美元，跌幅接近了一半（看来所谓崩盘，相对当前数据至少跌一半才算崩）。这些数据也说明了美国2008年房地产崩盘的严重程度。

少有人提到欧洲案例，西班牙、爱尔兰

欧洲国家的房地产市场走势也有其规律。在欧洲国家，不同国家的房地产市场走势存在巨大差异。例如，西班牙和爱尔兰的房地产市场在2008年出现了崩盘，而德国的房地产市场则没有出现类似的情况。这说明，在不同的国家和地区，房地产市场的走势受到不同的因素影响。

西班牙瓦伦西亚科学文化城

西班牙和爱尔兰的2008年房地产崩盘与美国类似，也是由于住房泡沫和次贷危机导致的。在此期间，低利率和宽松的信贷政策导致房价不断上涨，房地产市场泡沫不断膨胀。但当次贷危机爆发时，房价急剧下跌，导致许多人无法偿还贷款，房地产市场陷入了严重的危机。

爱尔兰三一学院

西班牙和爱尔兰2008年房地产崩盘后失业率上升，经济增长放缓，投资者和银行遭受重大损失，许多公司和银行破产，西班牙和爱尔兰经济陷入长期低迷。

以著名城市每平方米价格变动数据为例，2000年至2010年，马德里和都柏林房地产市场经历了一段繁荣期。

马德里西贝（贾）莱斯广场

其中，马德里房地产市场的价格经历了一段快速上涨的期间，平均每平方米房价从约2,000欧元上涨到约4,500欧元，上涨了约2.25倍。但是，到了2010年，平均每平方米房价已经下降到约2,500欧元，跌幅接近了一半（跌一半是常规操作）。

都柏林梅尔罗斯桥

而都柏林房地产市场的情况更加严峻，平均每平方米房价从约2,000欧元上涨到约9,000欧元，上涨了约4.5倍。但是，到了2010年，平均每平方米房价已经下降到约2,500欧元，跌幅接近了3.5倍（超常发挥）。

相较韩国，留给zhong国房地产的时间还有（但不算多了）

北京国贸

中国房地产市场的价格上涨速度远快于韩国。根据国家统计局数据，2019年中国70个大中城市房价同比上涨了3.9%，而韩国首尔市同期房价上涨了0.5%。这说明中国房地产市场的泡沫风险更高。

韩国房价相对于收入的比例更高。根据国际货币基金组织的数据，2019年韩国房价相对于收入的比例为5.5倍，而中国的比例为3.6倍。这说明韩国房地产市场的价格过高，难以支撑。

韩国房地产市场的投资需求更多。根据韩国国土交通部的数据，2019年韩国房地产市场的投资需求占到了总交易额的57.7%，而中国的投资需求占比为28.7%。这说明韩国房地产市场存在过度投机和过度依赖投资的问题。

中国房地产市场的土地供应更加充足。根据中国国土资源部的数据，2019年全国土地供应面积为17.8万公顷，而韩国同期的土地供应面积仅为1.3万公顷。这说明中国政府在土地政策上更加开放和灵活，可以有效控制房地产市场价格。

上海陆家嘴

综上所述，中国和韩国房地产市场存在一些差异，例如价格上涨速度、房价相对收入比例、投资需求和土地供应等方面。我们需要根据实际情况，制定合理的政策，避免出现房地产市场崩盘的风险。

最后，我们需要认识到，发达国家的房地产市场走势有其内在规律，我们可以学习借鉴，但不可以盲目预测中国房地产走势。中国的房地产市场存在着不同于其他国家的情况，例如中国的城镇化进程、土地政策等。因此，我们需要根据中国的实际情况，制定合理的政策，（尽力）避免出现类似于韩国、日本和美国等国家的房地产市场崩盘事件。